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-- 建筑工程 --

黄日涵:把脉房企“出海”

在法律风险方面,房企布局海外要多学习当地房产开发的制度法规,同时进行科学评估,防止陷入拿地背后的各种股权债权等缠绕

作者:特约撰稿 黄日涵     最后更新:2014-03-18 19:37:57来源:法治周末
 

 

       2013年10月11日,绿地集团宣布,与美国森林城公司签署谅解备忘录,将成立合资公司(绿地集团持70%股权),共同收购开发后者持有的布鲁克林大西洋广场地产项目,总投资预计将超过50亿美元,这是纽约20年来最大规模房地产单体项目,同时也是中国房企迄今为止在美的最大投资。至此,绿地集团在海外市场已成功进驻四大洲六个国家九座城市。      CFP供图
 
 
 
       在法律风险方面,房企布局海外要多学习当地房产开发的制度法规,同时进行科学评估,防止陷入拿地背后的各种股权债权等缠绕。比如美国的信用制度特别发达,对个人征信、洗钱等问题管控严格,这对外国投资者来说也有一个适应的过程,否则稍有不慎,便容易发生“触礁”风险
 
法治周末特约撰稿 黄日涵
       伴随着中国大陆新一轮的移民及海外置业潮,越来越多的中国房地产企业将发展方向转移到海外。据《证券日报》不完全统计,从2014年年初开始,在不到两个月的时间内,绿地、万达以及碧桂园三家千亿元级销售规模的房企相继出海,分别在英国伦敦和澳大利亚悉尼抛出总计约530亿元人民币的海外投资计划。
       仲量联行亚太区国际资本集团的最新研究报告显示,截至2013年年底,中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元,这使得中国在2013年的海外房地产投资额较2012年增幅超过30%。其中,2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元,同比增长124%。而2012年和2011年的数字分别为33亿美元和29亿美元。
       从以上数据也可以看出最近一两年中国房企走出去的力度在不断加大,万科、绿地、碧桂园等中国房企巨头在韩国、马来西亚、澳大利亚、新西兰、美国、英国都有不少项目动工。
 
       房企海外项目客源多为中国人
 
       中国房地产企业走出去的原因首先在于国内土地价格的不断攀升,房地产开发成本不断加大;再加上中国国内限购、限贷、房产税等调控政策频繁出台,中国房地产企业开始加大力度布局海外房地产市场,避免将“鸡蛋放在一个篮子里”,有利于分担企业的市场风险。而且,从当前的国内环境来看,随着土地价格持续上涨,调控周期变短,对房企的利润影响也越来越大,在这一形势下预计“出海”的房企将会持续增加。
       从外部因素来讲,房企走出去主要在于国内高净值人士投资移民意愿增强,加上部分国家、地区提供政策优惠也成为驱动中国房企竞逐海外市场的外在动力。到目前为止,旗开得胜的国内房企出海项目大多目标群体还是以中国人为主,因此开发商在海外投资时,无论是拿地、开发还是销售,都带有浓郁的中国特色。中国房企在海外很多项目的主要客源都是中国移民和留学生。
       与此同时,部分国家和地区也提供了相对优惠的置业政策,比如马来西亚提出的“第二家园计划”,台湾地区地产投资的低利率以及永久产权。再加上目前美国、加拿大、英国等海外市场触底回温、经济形势开始好转,以及人民币汇率升值都符合内地房企在海外抄底的投资策略。
 
       中国房企海外投资尚在摸索
 
       国内房企投资海外项目最早可追溯到2004年,由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业组建的海外联合投资公司,在俄罗斯圣彼得堡市打造了波罗的海明珠项目。但直到2011年,大规模海外布局才开始风起云涌,知名房企纷纷将投资目光转向国外,带动一系列海外地产项目如雨后春笋般出现,布局海外也成为房企发展的一个新方向。
       对中国房企海外投资而言,为了减少因当地政策、人文环境不熟悉导致的投资不顺,目前国内房企境外业务拓展往往选择与当地龙头企业合作开发,主要采用“收购加合作”的方式,这一模式是目前中国房企比较认可的项目开发模式。
       对于中国房企而言,目前走出去仍然是处于摸索阶段,可以说是“摸着石头过河”。由于中国房企进军国外城市缺乏较为成熟的先例,经验不足,因此就目前而言以收购的方式获取项目的模式为企业的探索提供了实践平台,通过与当地实力强的东道国企业合作,可以有效弥补不足,推进房企自身运作模式的形成。
       但通过收购项目的模式进军海外房地产市场,也会使得企业难以在此类产品中加入中国房企的企业文化,对项目进行完善时也会增加投资成本,另外从合作角度看,出海的内地房企势必在所有权和经营权上作出让步。不仅如此,房企海外投资也依然面临着其他风险。
 
       房企海外投资面临多重风险
 
       房企开发商在“出海”过程中,不断拓展融资渠道、打造国际品牌,同时也存在政治、经济、和法律的风险。
       据了解,在政治风险方面,由于政府问题,中坤集团在冰岛的项目搁浅,中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。房地产企业海外投资的政治风险主要基于两国外交关系的好坏,以及国外官员对外来房企开发是否有较高的支持力度,否则项目开发难以继续。与此同时,对于地产企业走出去而言,选择投资地非常重要。比如,局势不大稳定的中东地区、东南亚一些地区在对外投资过程中政治风险的防范也要提上议事日程,在投资地选择中要慎之又慎。
       在经济风险方面,人民币汇率变动也在一定程度上影响企业盈利。房地产企业在国外的投资是以美元支付的,在国内的销售回款以人民币形式回笼,如果在销售期美元兑人民币汇率不稳定,出现大幅升值,将会对利润的锁定造成不利影响。此外,一些海外市场经常爆发经济危机、城市破产等国内不常发生的事件,这背后恰是市场化运作的模式,房企海外拿地以及战略扩张容易受此重创。
       在法律风险方面,房企布局海外要多学习当地房产开发的制度法规,同时进行科学评估,防止陷入拿地背后的各种股权债权等缠绕。比如美国的信用制度特别发达,对个人征信、洗钱等问题管控严格,这对外国投资者来说也有一个适应的过程,否则稍有不慎,便容易发生“触礁”风险。
 
       中国房企应主动应对海外风险
 
       对于中国房企而言,即使顺利拿下合适的海外项目,如何快速融入当地市场也并非易事。由于房地产开发高度依赖本土化经验,即便在国内不同城市间尚有差异,何况世界各国情况千差万别,在中国开发的成功经验难以简单复制到海外。不同的国家,不同的国情,因此选择什么样的投资战略极为重要,与此同时,如何做好风险的应对也是关系到投资能否成功的关键因素。
       首先,对于希望“走出去”投资的房企企业,需要对海外市场和企业自身要有清醒认识、深刻了解和充分准备。并不是所有的中国房地产企业都有能力和有必要“走出去”,即使那些有能力、有必要“走出去”的中国房地产企业,也应该始终保持一颗平常心,既不要盲目乐观、产生所谓遍地是黄金,可以随便抄底的心态,也不应妄自菲薄,丧失商机。
       因此,房地产企业在走向海外地产投资这一“蓝海”之前,应当对自身优势和劣势有一个清醒的认识,要事先进行深入的土地市场调查、认真地进行投资现状分析;在对投资地有充分的认识和了解之后,再进行综合分析和研判,最后作出是否适合投资,如何投资以及投资的具体步骤的决策。
       其次,对于下定决心走出去的企业而言,如何有效规避风险也是企业的必修课。政治风险、经济风险、法律风险都是摆在房地产企业面前的拦路虎,如何有效降低风险系数,是房企海外投资的当务之急。
       对于房地产企业海外投资风险防控而言,首先需要做好对投资所在国政治、经济形势的评估,企业应该在投资前通过实地考察、专家咨询等方式,对投资所在国的经济发展状况、政局稳定情况、社会环境和对外国投资的优惠政策进行全方位的评估。
       另外,需要灵活采用海外地产投资方式,实行海外企业本地化战略,加强对投资所在国的公关策略。一方面多雇用当地员工,另一方面尽量实现企业原材料采购本地化。同时,在海外投资过程中须注意塑造自己在当地良好的公众形象,积极履行在当地的企业社会责任。
       最后,可以通过保险手段减少系统风险产生的损失,企业可以通过加入保险等方法减少房企海外投资的风险,通过保险手段可以对房企海外投资中的部分系统风险在一定程度上进行控制,万一发生损失,也可以申请国际赔偿,为企业的境外投资提供国际保障。